Investir en loi Pinel

La loi Pinel : un investissement locatif avantageux

Pour ceux qui hésitent encore investir dans la construction de logement neuf, l’Etat a trouvé la combine parfaite pour inciter les futurs investisseurs et par la même occasion rebooster le secteur de la construction immobilière : la loi Pinel.

Depuis son entrée en vigueur au début de l’année 2015, on remarque une nette augmentation de la construction de logement et une baisse non négligeable du prix du loyer dans les zones à forte demande locative.

A quoi est due la réussite de ce dispositif mis en place par le gouvernement ?

Zoom sur cette loi qui révolutionne le secteur de l’immobilier locatif.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel a été élaborée par Sylvia Pinel en septembre 2014. Elle ne prendra effet sur le territoire français qu’en janvier 2015 mais avec une rétroactivité au mois de septembre 2014. En d’autres termes, tous les logements construits entre le mois de septembre 2014 et le mois de janvier 2015 sont concernés par cette loi.

La vocation principale de loi Pinel est d’encourager les constructeurs immobiliers, particuliers ou société civile, à construire de nouveaux logements dans les zones du pays ou les offres de logement en location n’arrivent plus à suivre la demande grandissante. Une stratégie qui récompense à la fois les propriétaires de logement et les locataires.

En effet, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. Pour qu’un logement puisse profiter des avantages offerts par la loi Pinel, notamment la diminution de la pression fiscale, les investisseurs doivent respecter quelques conditions. Tous les détails s’y afférent sont disponibles dans le Code Général des Impôts (CGI). On citera par exemple les obligations déclaratives avant la mise en location, l’emplacement géographique du logement c’est-à-dire le zonage, le respect des plafonds du loyer ou encore la durée locative minimum.

La durée d’engagement locatif

La loi Pinel est plus flexible que l’ancienne loi Duflot. Elle offre la possibilité d’une mise en location allant de 6 à 12 ans, renouvelable sur deux fois 3 ans.

Le choix des locataires

Contrairement à la loi Duflot, avec la loi Pinel, les membres de la famille du propriétaire peuvent devenir locataire. A la seule condition que ce dernier ne soit pas dans le foyer fiscal du propriétaire. Par ailleurs, le plafond de loyer ainsi que le plafond de ressources du locataire doivent être toujours pris en compte.

Comment fonctionne la réduction d’impôt ?

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, le propriétaire doit remplir et respecter certaines conditions†:

La principale condition est de mettre en location son logement neuf et loué nu, se situant dans les zones éligibles à la loi Pinel. Il s’agit des zones A, A Bis et B du territoire.

Avant la mise en location, le propriétaire est dans l’obligation de renseigner quelques informations afin de pouvoir effectuer le calcul de la réduction d’impôt.

Dans cette optique, il y a les obligations déclaratives à faire. Le propriétaire doit tout d’abord effectuer une déclaration de mise en location. Par la suite, une déclaration de son revenu annuel ainsi que du montant total investit dans la construction immobilière est également nécessaire. Ces deux paramètres permettent de calculer le montant de la réduction d’impôt.

Le plafond des ressources du locataire doit être respecté.

Les locataires éligibles pour louer un logement Pinel, doivent avoir un revenu inférieur au plafond fixé par la loi autrement dit un revenu fiscal de référence. En notant que ce plafond est définit selon chaque zone. Le propriétaire est donc contraint de revoir à la baisse le loyer qu’il a prévu d’appliquer s’il veut bénéficier de cette réduction d’impôt.

Plafonds annuels de ressources – Bail conclu en 2018 (revenu fiscal de référence de 2016) – Métropole
Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 € 70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 087 € 11 981 € 8 766 € 7 888 € 7 888 €

Le plafond du loyer

Le loyer ne doit pas dépasser le plafond énoncé par le Code Général des Impôts. Ce plafond est établi en fonction de la zone ainsi que de la surface habitable du logement.

En dernier lieu, le logement doit être en accord avec l’article 46 AZA A de l’annexe 3 du CGI. Il s’agit de la performance énergétique requise disponible dans le logement.

Focus sur les plafonds de loyer

Etant donné que la loi Pinel a pour objectif de limiter la hausse du prix du loyer dans les zones à forte pression locative, un plafond a été établi. Les plafonds de loyer concernent le prix maximum de la location. Il doit être inférieur ou égal au prix fixé dans le CGI. En notant que ce plafond est variable selon l’emplacement du logement.

Une formule est mise en place pour calculer ce plafond†: 0,7+19/S, dont S représente la surface habitable du logement.

Cette formule est appliquée en fonction de votre zonage. Pour vous éclaircir, si vous êtes dans une zone A Bis par exemple vous avez un barème de base dont le plafond est de 16,83 € par m2. De ce fait, si vous avez un logement de 30 m2, le calcul est comme suit: 16,83  x (0,7+19/30). Ce qui fait un total de 22.44 € par M2. Pour 30 m2, le plafond du loyer est alors à 22.44  x 30 = 673,20 €.

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement Plafonds 2017 Plafonds 2018
Zone A bis 16,83 € 16,96 €
Zone A 12,5 € 12,59 €
Zone B1 10,07 € 10,15 €
Zone B2 (sur agrément) 8,75 € 8,82 €

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et réduire vos impôts, la loi Pinel peut répondre à vos attentes, FL Patrimoine vous accompagne dans vos démarches afin de faire un choix éclairé qui correspondra à vos besoins et celui de vos proches.

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