Investissement déficit foncier

Le gouvernement en place, comme ses prédécesseurs, n’hésite pas à mettre la main au portefeuille pour booster un pan sensible de l’économie : le bâtiment. Que ce soient des programmes neufs avec les lois de défiscalisations Pinel, Censi Bouvard et les statuts LMNP/LMP ou bien les programmes d’investissement en déficit foncier, l’offre abonde.

Ce second support dit « déficit foncier » est peut-être moins connu que le précédent, car il est moins marketé par les entreprises immobilières. Les marges des programmes neufs défiscalisés sont-elles plus fortes ? Les économies d’échelle pour les promoteurs plus importants ? Une chose est sûre, les programmes en imputation des déficits fonciers sont de plus en plus diffusés et se prêtent bien à un marketing qui gagnerait à être plus agressif.

Comment fonctionne l’imputation des déficits fonciers ?

Si vous payez des impôts et que vous êtes attiré par l’investissement en immobilier locatif, le principe repose sur un choix de biens anciens dont les travaux seront déductibles de vos recettes locatives totales. Pour faire simple, les charges viennent en déduction des recettes ne laissant la plupart du temps que peu de bénéfices au propriétaire. Qui dit déficit dit baisse sensible de votre imposition globale. Vous vous en doutez, tous les biens et tous les travaux ne sont pas éligibles à ces programmes. Pas tous, mais presque ! les trois catégories de travaux dans lequel le propriétaire peut faire bonne pioche et qui sont inscrit comme tels dans le droit français sont :

Déduire c’est bien, mais le centre des impôts exige un certain formalisme de la part des investisseurs. Formalisme que nous sommes en mesure de vous aider à respecter lors du montage du projet chez avec nous.

Le revenu foncier est établi au réel pour les personnes dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15K€ : soit par différence entre le revenu brut entrant au cours de l’année d’imposition moins les charges déductibles de la propriété. Certains propriétaires disposent de dérogations légales pour déclarer sur formulaire 2044 standard ou spéciale leurs revenus fonciers. La 2044 se joint à la 2042 décrivant les revenus de manière exhaustive. Ensuite, le calcul déficit ou du bénéfice s’opère en déduisant les charges des recettes.

Trop de charge par rapport aux recettes = déficit. Il est déduit du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 €. Les sommes supérieures non déduites le seront sur les 10 ans suivants. Ils s’inscrivent pour mémoire dans les cases 4BB et 4BD du formulaire 2042. Pour éviter des abus de droit l’état exige que le bien soumis à déduction soit loué encore trois ans après l’année de l’imputation.

EXEMPLE
Déduction de 10 700 euros en 2015. La location doit continuer jusqu’en décembre 2018. Faute de quoi les sommes déduites au titre des années 2014 à 2017 (fin effective de la location) seront réintégrées dans les revenus.

Les avantages de l’investissement dans l’ancien pour déduction des déficits fonciers

L’immobilier n’est pas forcément un placement sans risque. Qui n’a pas eu peur de voir s’installer une zone commerciale, une autoroute, un aéroport près de la ville où il souhaitait investir ? L’avantage premier de ce type de placement est de connaître à la perfection son environnement présent et futur. Les programmes proposés à la vente disposent d’un environnement qui restera inchangé pendant les périodes de location (trois ans minimum). Un atout extraordinaire, les montants des frais notariés portent sur le foncier seul. Le seuil de rentabilité d’un bien ancien restauré est supérieur à celui d’un programme neuf, car le prix de revient est maîtrisé de but en bout. Et les recettes non plafonnées comme dans la loi Pinel. Sans parler du plaisir d’investir dans un bien restauré par vos soins, à votre goût, que vous aimerez.

L’objectif du dispositif Déficit Foncier pour l’état

Les cadeaux fiscaux ne sont pas offerts aux contribuables sans contreparties évidentes ou supposées. Dans le cas qui nous occupe, l’État favorise la rénovation de biens immobiliers anciens et désuets dormant pour leur redonner un rôle dans la croissance de notre pays. Travaux de rénovation, études, architectes, maîtrise d’œuvre, décoration participent à la création d’emplois pérennes et à la collecte de TVA. Ces immeubles le plus souvent abandonnés en pleine crise du logement retrouvent une vocation locative. Et pas n’importe : en centre-ville de grosses agglomérations en déficit de logements de qualité aux prix du marché.

Notre société de conseil en patrimoine est présente à vos côtés pour étudier votre projet d’investissement en déficit foncier. Nous sommes des spécialistes reconnus des placements financiers dont l’immobilier est une part non négligeable. C’est sans aucun doute le vecteur de défiscalisation le plus porteur en ce moment. Comptez sur nous pour bien vous conseiller sur le choix d’un programme, ses points positifs dépendant de votre situation patrimoniale personnelle.

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